Nebenkostenabrechnung und haushaltsnahe Dienstleistungen – Muss der Vermieter eine Bescheinigung nach § 35 a EStG erteilen?

Ausgangspunkt: Wer sogenannte haushaltsnahe Dienst- und Handwerkerleistungen in Anspruch nimmt, kann für diese Aufwendungen in bestimmtem Umfang seine Einkommenssteuerschuld mindern.

Ein Teil der mit den Betriebskosten abgerechneten Arbeiten fällt hierunter (siehe Tabelle im Anhang zum Hinweisschreiben des Bundesministeriums der Finanzen zu § 35 a EStG vom 09.11.2016; BStBl. I 2016, 1213).

Damit stellt sich die Frage, ob und inwieweit der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine entsprechende Bescheinigung auszustellen (sog. § 35a Bescheinigung), mit der der Mieter die Minderung seiner Steuerschuld begründen kann.
Ein Berliner Mieter hatte jüngst seinen Vermieter darauf verklagt, ihm eine derartige Bescheinigung zu erteilen.

Das Landgericht (LG) Berlin hat in II. Instanz den Vermieter nicht für verpflichtet gehalten, dem Mieter eine derartige Bescheinigung (etwa in Form der Anlage 2 zum oben genannten Hinweisschreiben) zu erteilen (Az.: 18 S 339/16).

Damit ist der Vermieter aber nicht „aus dem Rennen“. Was also muss der Vermieter nach Ansicht des LG Berlin tun?

„Ausreichend aber auch erforderlich ist es, die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden. Dazu wird der Vermieter bei Pauschalrechnungen den auf Dienstleistungen entfallenden Anteil ausweisen müssen, soweit dieser in den Rechnungen angegeben ist. Eine ausdrückliche Bestätigung des Vermieters, dass dessen Zahlungen auf die zu Grunde liegenden Rechnungen unbar erfolgten, erscheint entbehrlich; der Vermieter wird lediglich Ausnahmefälle offen legen und etwaige Barzahlungen beziffern müssen. Die Beurteilung, ob die auf Dienstleistungen bezogenen Aufwände steuerlich begünstigt sein können oder nicht, obliegt nicht dem Vermieter, sondern allein dem Mieter.“

... so jedenfalls heißt es in der Entscheidung.

Der Vermieter kann dem Mieter diese Auskünfte auch in Form einer „ergänzenden Stellungnahme“ erteilen.

Interessant ist an dieser Stelle, dass das LG Berlin letztlich die Positionen der Betriebskostenabrechnung, die dem „klassischen“ Betriebskostenkatalog entsprechen, für nicht weiter erläuterungsbedürftig gehalten hat. Mit anderen Worten: Der Vermieter ist gut beraten, wenn er sich bei seiner Betriebskostenabrechnung an den Katalog des § 2 der Betriebskostenverordnung hält. Abgesehen davon ist die Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten immer problematisch und kann sogar zur formellen Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung führen (siehe z. B. BGH, Beschluss vom 24.01.2017, Az.: VIII ZR 285/15). Sonstige Betriebskosten sind insoweit weiter aufzuschlüsseln, aber diese Position ist ja ohnehin sehr speziell.

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