Muss der Vermieter einem Mieterwechsel zustimmen?

Nun, grundsätzlich muss er das nicht. Ist ein Vertrag geschlossen, so gilt er für alle Seiten und ist erst dann beendet, wenn seine Zeit abgelaufen ist (was im Wohnraummietrecht fast nicht vorkommt) oder die Vertragsparteien von dem ihnen zustehenden Kündigungsrecht in vertragskonformer Weise Gebrauch gemacht haben.

Dazu gehört, wenn mehrere Personen auf Mieterseite vorhanden sind, dass z. B. alle Mieter kündigen. Will nur ein Mieter ausscheiden, genügt dessen Kündigung nicht, der Vertrag wird auch mit ihm fortgesetzt. Er bleibt weiterhin Vertragspartner.
Gerade bei Studenten-WG’s kann das misslich sein, insbesondere wenn schon ein neuer Zimmer-(Mit)-Mieter bereitsteht.

Gut beraten sind diejenigen, die schon bei Abschluss eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufgenommen haben. Alle anderen haben Probleme. Deshalb musste sich auch jüngst der BGH (Bundesgerichtshof) mit einem solchen Fall beschäftigen (Entscheidung vom 27. April 2022, Az.: VIII ZR 304/21).

Was sagt nun der BGH? Zunächst führt er aus, dass auch dann, wenn nichts vereinbart ist, trotzdem ein Vertrag interessengerecht auszulegen ist. So weit so gut, was heißt das? Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien geschlossen werden, wechselseitig beliebige Mieterwechsel zu akzeptieren. Vielmehr bedarf es hierfür konkreter Anhaltspunkte.

Diese konkretisiert der BGH in Leitsatz 3 seiner Entscheidung:
„Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Parteien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbesondere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden, der Fall sein.“

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, diese Übereinstimmung zu dokumentieren (im vom BGH entschiedenen Fall ist das nämlich nicht gelungen.). Es genügt also nicht nur die einseitige Bekanntgabe von Absichten. Fazit der 32-seitigen Entscheidung? Besser man regelt die Sache im Vertrag.

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