Sicherungsmöglichkeiten des Bauunternehmers

1. Bauunternehmersicherungshypothek nach § 648 BGB
Der Bauunternehmer kann durch diese sämtliche aus dem Vertrag herrührenden Forderungen gegen den Besteller, auch die Kosten der Erwirkung der Hypothek, Schadenersatzansprüche aus dem Vertrag und Restvergütungsansprüche bei Kündigung des Vertrages für noch nicht ausgeführte Leistungen sichern lassen. Insbesondere kommt der Eintragungsanspruch für alle Forderungen für bereits ausgeführte Teile der Werkleistung in Betracht. Der Vergütungsanspruch muss noch nicht fällig sein! Voraussetzung ist in der Regel, dass der Auftraggeber Eigentümer des Grundstücks ist. Nur ausnahmsweise lässt die Rechtsprechung die wirtschaftliche Identität von Auftraggeber und Grundstückseigentümer beim Vorliegen unterschiedlicher Rechtspersönlichkeiten genügen. Bei Bauträgerverträgen besteht das Problem oft darin, dass meist bereits vorrangig Auflassungsvormerkungen zugunsten der Erwerber eingetragen sind. Die Bauunternehmersicherungshypothek erhält in diesem Fall einen nachgeordneten Rang. Wenn jedoch beispielweise durch einen Bauträger noch nicht sämtliche Wohnungen eines Objekts verkauft wurden, stellt die Eintragung der Hypothek ein starkes Druck- und Sicherungsmittel für die Durchsetzung von Zahlungsansprüchen dar. Um die Rangstelle der Hypothek zu sichern, kann eine Vormerkung zur Eintragung der Bauunternehmersicherungshypothek per Einstweiliger Verfügung erwirkt werden.

2. Bauhandwerkersicherung nach § 648a BGB
Ein Bauunternehmer kann vom Besteller zur Sicherung seiner Vorleistungen Sicherheit verlangen. Hierzu kann er eine angemessene Frist setzen verbunden mit der Erklärung, dass er nach Fristablauf seine Leistung verweigere. Die Sicherheit kann bis zur Höhe des voraussichtlichen Vergütungsanspruchs verlangt werden. Sicherbar sind hierbei auch die Ansprüche aus einem Zusatzauftrag sowie Nebenforderungen. Die Sicherheit kann beispielsweise durch eine Bankbürgschaft geleistet werden. Die Kosten der Sicherheitsleistung trägt der Unternehmer bis zu einem Höchstsatz von 2 % pro Jahr. Wenn eine Sicherheit nach § 648.a BGB vorliegt, kann keine Bauunternehmersicherungshypothek nach § 648 BGB mehr verlangt werden. Wird dem Besteller eine Nachfrist mit Kündigungsandrohung gesetzt, bewirkt der fruchtlose Ablauf der Nachfrist automatisch die Kündigung des Vertrages durch den Unternehmer. Diesem stehen dann Schadenersatzansprüche zu. Die Vorschrift ist nicht anwendbar, wenn

a) der Besteller eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentliches Sondervermögen ist, oder
b) eine natürliche Person, und die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses ausführen lässt.

Dies gilt nicht bei Betreuung des Bauvorhabens durch einen zur Verfügung über die Finanzmittel des Bestellers ermächtigten Baubetreuer. § 648.a BGB kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

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