Die gemeinsame Immobilie nach Trennung oder in Erbengemeinschaft

Immer wieder kommt es zu Konflikten zwischen Miteigentümern einer Immobilie, nachdem eine einvernehmliche, gemeinsame Nutzung der Immobilie nach einer Trennung endet oder etwa durch einen Sterbefall des Eigentümers eine Erbengemeinschaft an das Eigentum der Immobilie gelangt und diese ganz oder teilweise von einem oder mehreren, aber nicht sämtlichen Miterben, genutzt wird.

Mögliche Fallkonstellationen

Recht häufig entstehen Konflikte nachdem eine im gemeinsamen Eigentum stehende Wohnimmobilie nach der Beendigung einer Lebensgemeinschaft der Miteigentümer lediglich noch von einem Miteigentümer genutzt wird. In der Regel zieht ein Lebenspartner nach dem Scheitern der persönlichen Beziehung schlicht aus und überlässt dem in der Immobilie verbleibenden Lebenspartner deren Nutzung. Oft bestehen zu diesem Zeitpunkt auch noch gemeinsame Darlehensverbindlichkeiten, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen worden waren.

Häufig ist es auch so, dass der weiter in der gemeinsamen Immobilie lebende Miteigentümer nach der Beendigung der Lebensgemeinschaft immobilienbezogene Belastungen, insbesondere Darlehen, alleine trägt, ohne dass insoweit und auch hinsichtlich der Nutzung der Immobilie eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern zustande kommt.

Früher oder später, oftmals erst Jahre später, entsteht das Bedürfnis, das gemeinsame Eigentum an der Immobilie auseinanderzusetzen. So entsteht z. B. dieses Bedürfnis, wenn wegen Auslauf einer Zinsbindungsfrist für das Immobiliendarlehen gemeinsame Entscheidungen der Darlehensnehmer und Miteigentümer der Immobilie zu treffen sind oder etwa der in der Immobilie lebende Miteigentümer wegen familiärer Wohnbedürfnisse oder vor dem Hintergrund erforderlicher baulicher Maßnahmen an der Immobilie die gemeinschaftlichen Rechtsverhältnisse an der Immobilie beenden möchte.

Häufig hat der in der Immobilie lebende Miteigentümer das Interesse, dies zum Alleineigentum zu erwerben, wobei jedoch häufig nicht ohne Weiteres Einigkeit über die wirtschaftlichen Konditionen einer derartigen Auseinandersetzung zu erzielen ist. Entsprechendes kann auch in dem Falle gelten, dass grundsätzlich Einvernehmen darüber besteht, die Immobilie an einen Dritten zu verkaufen, hierbei jedoch keine Einigkeit über den zu erzielenden Kaufpreis besteht.


Ansprüche der Miteigentümer

Die in diesen Zusammenhängen entstehenden Meinungsverschiedenheiten lassen die Fragestellung aufkommen, welche eigenen Ansprüche gegenüber dem anderen Miteigentümer durchsetzbar sind und welche Gegenansprüche des anderen Miteigentümers bestehen könnten. In der Regel konzentrieren sich diese Überlegungen darauf, dass der nicht in der Immobilie lebende Miteigentümer von dem in der Immobilie lebenden Miteigentümer die Zahlung eines Nutzungsentgeltes hinsichtlich der Nutzung auch seines Miteigentums erwartet, während der in der Immobilie lebende Miteigentümer häufig darauf verweist, dass er schließlich auch die Kosten der Immobilie, insbesondere die Kosten der laufenden Immobilienfinanzierung, allein trägt. Es entspricht der herrschenden Rechtsprechung, dass nach Beendigung einer Lebensgemeinschaft der Miteigentümer, der finanzielle Lasten der gemeinsamen Immobilien zeitweise alleine getragen hat, von dem weiteren Miteigentümer entsprechend seines Miteigentumsanteils einen Ausgleich gemäß § 426 BGB verlangen kann. Dieser entsteht quasi automatisch mit Beendigung der Lebensgemeinschaft in der gemeinsamen Immobilie und bedarf zu seiner Entstehung keiner ausdrücklichen Erklärung des ausgleichsberechtigten Miteigentümers (z. B. OLG Koblenz, Beschluss vom 08.09.2009, Az.: 2 W 402/09 m. w. N.).

Nach einer Jahre zurückliegenden Trennung muss jedoch der nicht in der Immobilie lebende Miteigentümer nicht selten erkennen, dass er ohne Weiteres auch rückwirkend in unverjährtem Zeitraum verpflichtet ist, sich an den Kosten eines Immobilienkredites hälftig im Wege der Erstattung zu beteiligen, jedoch nicht in gleicher Weise den Nutzungsentgeltanspruch rückwirkend durchsetzen kann. Ihm steht grundsätzlich gemäß § 745 Abs. 2 BGB oder als getrennt lebender Ehegatte gemäß § 1361 b Abs. 3 Satz 2 BGB ein Nutzungsentgeltanspruch zu, jedoch nicht rückwirkend, sondern erst ab Geltendmachung (BGH, Urteil vom 04.02.1982, Az.: XI ZR 88/18; OLG Koblenz, a. a. O., m. w. N.). So kann also eine „Waffenungleichheit“ zwischen den Miteigentümern entstehen.

Es mag menschlich bzw. psychologisch nachvollziehbar sein, dass nach Scheitern einer persönlichen Beziehung andere Konfliktthemen zunächst im Vordergrund stehen und auch der Wunsch nach Kommunikation nachlässt. Dies kann jedoch eben dazu führen, dass der nicht in der Immobilie lebende Miteigentümer für einen längeren Zeitraum, in dem die Immobilie nur von den anderen Miteigentümern genutzt wird, kein Nutzungsentgelt rückwirkend verlangen kann, jedoch auch rückwirkend an Kosten der Immobilienfinanzierung beteiligt wird.

Fazit:   Es ist zu empfehlen, dass nach dem Auszug eines Miteigentümers aus einer bis dahin gemeinsam genutzten Immobilie zeitnah eine ausdrückliche Vereinbarung über diese widerstreitenden Interessen der Miteigentümer angestrebt wird. Dazu bedarf es anwaltlicher Begleitung.

Eine entsprechende Konstellation und Rechtslage besteht, wie eingangs angeführt, auch in dem Falle, in dem eine im Eigentum einer Erbengemeinschaft stehende Immobilie durch einen, mehrere, aber nicht sämtliche Miterben genutzt wird (z. B. Hanseatisches OLG Hamburg, Urteil vom 10.02.2006, Az.: 10 U 18/05 m. w. N.).

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