Die Immobilie der Erbengemeinschaft

Erbrecht

Eine recht aktuelle Entscheidung des Oberlandesgerichtes (OLG) Rostock gibt Anlass, auf die Frage einzugehen, wie sich die Verwaltung und Benutzung einer Immobilie darstellt, die ganz oder teilweise im Eigentum einer Erbengemeinschaft steht (OLG Rostock, Beschluss v. 19.03.2018, Az.: 3 U 67/17).

Das OLG Rostock hatte über eine Klage zu entscheiden, mit der ein Miterbe mit einem Erbanteil von 6/10 die Zahlung eines Nutzungsentgeltes – wohlgemerkt an die Erbengemeinschaft – von einem weiteren Miterben verlangte, der eine Immobilie zu Wohnzwecken nutzte, die im Miteigentum der Erbengemeinschaft stand. Mit der herrschenden Rechtsprechung hat das OLG Rostock zunächst festgehalten, dass jeder Teilhaber eines Miteigentumsanteiles, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen kann, §§ 2038 Abs. 2 S. 1 i. V. m. 745 Abs. 2 BGB. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme – zur Nachlassverwaltung gehören alle Maßregeln zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung der Nutzung und Bestreiten der laufenden Verbindlichkeiten – ist aus objektiver Sicht zu beurteilen, und zwar aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers (BGH v. 11.11.2009, Az.: XII ZR 210/05). Anerkannt ist, dass dazu auch die Geltendmachung eines Nutzungsentschädigungsanspruches zählt.

Das OLG Rostock hat weiter mit der herrschenden Rechtsprechung festgehalten, dass ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung ein sogenanntes Neuregelungsverlangen im Sinne des § 745 Abs. 2 BGB voraussetzt, also ein Verlangen, die Verwaltung und Benutzung neu zu regeln, wobei eine bloße Zahlungsaufforderung nicht ausreiche. So lag der Fall hier, weil der Kläger von dem weiteren Miterben und Nutzer der Nachlassimmobilie eine Neuregelung verlangte und auch die Zahlung eines Nutzungsentgeltes.

Die Verwaltung und Benutzung der gemeinschaftlichen Immobilie bestimmen die Teilhaber, sofern sie keine abweichende Vereinbarung getroffen haben, durch Mehrheitsbeschluss. Die Stimmenmehrheit bestimmt sich in aller Regel nach der Größe der Erbanteile. Weil hier der klagende Miterbe und Miteigentümer der Nachlassimmobilie zu 6/10 die Stimmenmehrheit hatte, stand ihm das Recht zu, einen Mehrheitsbeschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen.
Das OLG Rostock hat in Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes entschieden, dass für die Herstellung eines Mehrheitsbeschlusses keine besondere Form vorgeschrieben sei; die Stimmabgabe kann jederzeit und in beliebiger Form erfolgen, ausdrücklich oder konkludent, schriftlich oder mündlich, gleichzeitig oder nacheinander.

Hat ein Miterbe die Stimmenmehrheit in einer Erbengemeinschaft, kann er also im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, also ohne besondere Förmlichkeiten einen Mehrheitsbeschluss fassen. Die Wirksamkeit dieses Mehrheitsbeschlusses hängt nämlich nicht davon ab, ob der Minderheit ausreichende Gelegenheit zur Mitwirkung gegeben worden ist. Dies bedeutet, dass es lediglich einer Willensbekundung der die Mehrheit der Erbanteile haltenden Miterben gegenüber einem Nutzer einer Nachlassimmobilie bedarf, um das gesetzliche Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses zu erfüllen. Sollten weitere Miterben, die geringere Erbanteile halten, in diesem Zusammenhang nicht mitgewirkt oder auch gar nicht angehört worden sein, schadet dieses also nicht.
Es bedarf also ausschließlich der Erklärung der oder des die Mehrheit der Erbanteile haltenden Miterben gegenüber einem Nutzer einer Nachlassimmobilie, um den Nutzungsentgeltanspruch der gesamten Erbengemeinschaft geltend zu machen.

So lag hier der vom OLG Rostock zu entscheidende Fall, sodass der beklagte Nutzer der Nachlassimmobilie zur Zahlung einer angemessenen Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft zu verurteilen war.

Fazit:  Es sei schließlich nochmals hervorgehoben, dass es nicht zwingend zur Durchsetzung eines Nutzungsentgeltanspruches eines Mehrheitsbeschlusses von Miterben bedarf, da eben jeder Teilhaber eines Miteigentumsanteiles und somit jeder Miterbe hinsichtlich einer Nachlassimmobilie eine ordnungsgemäße Verwaltung der Nachlassimmobilie von weiteren Miterben verlangen kann. Er kann ggf. diese auf Zustimmung zur Geltendmachung des Nutzungsentgeltes auch verklagen und verurteilen lassen. Es ist allgemein anerkannt, dass die ordnungsgemäße Verwaltung einer Nachlassimmobilie auch beinhaltet, dass für deren Nutzung Nutzungsentschädigung zu zahlen ist bzw. wirtschaftlicher Ertrag aus einer Nachlassimmobilie zu ziehen ist. Steht also etwa eine Nachlassimmobilie leer, kann ein Miteigentümer und Miterbe verlangen, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Nachlassimmobilie erfolgt.

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