Umzug ins Pflegeheim: Wandel des Wohnrechtes in eine Geldrente?

Erbrecht

Auch insbesondere aus steuerlichen Gründen kommt es nicht selten dazu, dass Eltern zu Lebzeiten das Eigentum an ihrem Wohngrundstück auf ein oder mehrere Kinder übertragen und sich im Gegenzug ein lebenslängliches, unentgeltliches Wohnrecht einräumen lassen. Auch nicht selten, kommt es schließlich dazu, dass letztlich auch der letztlebende Elternteil aus gesundheitlichen Gründen ständiger Pflege und Betreuung bedarf und deshalb in ein Pflegeheim umzieht bzw. umziehen muss. Auch vor dem Hintergrund der in der Regel erheblichen Pflegekosten hat der im Pflegeheim lebende Elternteil häufig Anlass dazu, darüber nachzudenken, ob ihm anstelle des nunmehr nicht mehr ausübbaren Wohnrechtes Anspruch auf eine Geldrente zustehen könnte, der sich nach dem Wohnwert des Wohnungsrechtes bemessen könnte.
Ein derartiger Anspruch kann sich zunächst aus einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung ergeben. Leider ist es im Rechtsverkehr wenig verbreitet, auch den Fall eines derartigen Hindernisses für die Ausübung eines Wohnrechtes vertraglich im Zusammenhang mit der Vereinbarung des Wohnrechtes zu regeln. Eine vertragliche Anspruchsgrundlage scheidet daher in der Regel aus.

Die höchstrichterliche Rechtsprechung erwägt insoweit Ansprüche unter dem Gesichtspunkt des Wegfalles der Geschäftsgrundlage. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes führt ein in der Person des Berechtigten liegendes Ausübungshindernis grundsätzlich nicht zum Erlöschen des Wohnrechtes, selbst wenn dieses Hindernis auf Dauer besteht, wie es häufig im Falle des Umzuges in ein Pflegeheim der Fall sein dürfte (BGH, Urteil vom 19.01.2007, abgedr. in NJW 2007, 1884 ff. mit weiteren Nachweisen). Für einen Anspruch unter dem Gesichtspunkt des Wegfalles bzw. der Anpassung der Geschäftsgrundlage spricht sicher der Umstand, dass insoweit eine unvorhergesehne Änderung von Umständen vorauszusetzen ist, was bei dem Eintritt einer Pflegebedürftigkeit nicht ohne weiteres angenommen werden kann, da dieses persönliche Schicksal weit verbreitet ist (OLG Oldenburg in NJW-RR 1994, 1041, 1042). Letztlich muss ein Vertragsbeteiligter damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht wegen Krankheit und Pflegebedürftigkeit nicht bis zu seinem Tode wird ausüben können.

Ein daneben in Betracht kommender Anspruch unter dem Gesichtspunkt der ergänzenden Vertragsauslegung bedarf jedoch des Vorliegens von konkreten Umständen, die eine derartige Vertragsauslegung erlauben. Es muss konkret ersichtlich sein, dass die Vertragsparteien, in dem Falle, indem Sie den zukünftigen Umzug in ein Pflegeheim konkret bedacht hätten, eine Vereinbarung mit dem Inhalt geschlossen hätten, dass dem Berechtigten eine Geldrente ersatzweise zustehen soll. Derartige konkrete Umstände dürften in der Regel nicht festzustellen sein.

In Einzelfällen ist es jedoch zwischen den Vertragsbeteiligten nach Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim noch nachträglich zu einer entsprechenden Vereinbarung über die Zahlung einer angemessenen Geldrente gekommen. Hintergrund dieser Einigung ist in der Regel die Erkenntnis des Grundstückseigentümers, dass er auch nach Umzug des Berechtigten in ein Pflegeheim nicht ohne weiteres über den freigewordenen Wohnraum verfügen oder ihn nutzen kann. Denn - wie in Anlehnung an die höchstrichterliche Rechtsprechung eingangs erwähnt - erlischt das Wohnrecht nicht automatisch. Will also der Eigentümer zukünftig den entsprechenden Wohnraum wirtschaftlich nutzen, bedarf er in der Regel einer Zustimmung des Wohnberechtigten, die dieser möglicherweise davon abhängig macht, dass ihm eine angemessene Geldrente ersatzweise zukünftig gezahlt wird.

Fazit:   Die vorstehenden Ausführungen dürften deutlich machen, dass die Rechtslage insoweit jedenfalls für den Wohnberechtigten äußerst problematisch ist. Der betagte Grundstücksüberlasser sollte weitsichtig den zukünftigen Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen vertraglich dahingehend ausdrücklich regeln, dass ihm dann ersatzweise eine Geldrente in angemessener Höhe zu zahlen ist. Dieses dürfte dann dem Wohnrechtverpflichteten auch möglich sein, da er schließlich den Wohnraum entweder selbst nutzen kann oder ihn gegen Entgelt Dritten überlassen könnte.

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