Hinweise zum Grundstücks- bzw. Hauskauf

Marktüberblick
Bei vorhandenem Wunsch nach einem Grundstücks- oder Hauskauf gilt es für den Kaufinteressenten zunächst, sich einen gewissen Marktüberblick zu verschaffen. Dazu bietet es sich an, im Internet zu recherchieren oder die örtlichen Anzeigen der Tageszeitungen der betreffenden Region über einen etwas längeren Zeitraum zu solchen Verkäufen zu studieren. Wenn der Kaufinteressent dort die Objekte nach ihrer Lage und ihrer Größe bzw. der Wohnfläche und Nebenflächen des Baualters über einen gewissen Zeitraum vergleicht, wird er automatisch einen Eindruck bzw. ein Gefühl für die am Markt üblichen Preise entwickeln.

Besichtigung des Objektes
Sollte der Kaufinteressent ein ihn konkret interessierendes Kaufobjekt gefunden haben und dieses eingehend besichtigt haben und dennoch unsicher sein, ob der verlangte Kaufpreis dem Marktwert bzw. Verkehrswert entspricht, sollte die Einbeziehung eines Sachverständigen erwogen werden. Grundsätzlich ist es empfehlenswert, eine fachkundige Person, etwa einen Sachverständigen oder kundigen Architekten, zur Besichtigung hinzuziehen. Die dabei möglicherweise entstehenden Kosten stehen zur Bedeutung der Kaufentscheidung und der Höhe eines zu zahlenden Kaufpreises in einem vertretbaren Verhältnis. Insbesondere bei älteren Baulichkeiten kann ein Fachmann besser beurteilen, ob und welche Kosten von Ihnen in absehbarer Zeit etwa für die Instandhaltung oder Sanierung eines Hauses aufzuwenden sind. Er ist auch eher in der Lage, an kritischen Punkten vorliegende Mängel eines Objektes festzustellen. Der Kaufinteressent sollte sich im Übrigen nicht scheuen, das Haus vor dem Kauf zu besichtigen und bei der Besichtigung des Hauses eingehend und intensiv Fragen zu stellen, etwa nach dem Baujahr, zwischenzeitlicher baulicher Maßnahmen, Feuchtigkeitserscheinungen etc.

Dokumentation
Die wesentlichen Aspekte sollten Sie sich sodann durchaus schriftlich notieren und bedeutsame Erklärungen später auch in einen Grundstückskaufvertrag aufnehmen lassen. Hat der Verkäufer etwa versichert, dass es in der Vergangenheit keine Wasser- oder Feuchtigkeitsschäden in dem Grundstück gegeben hat, soll dies auch im Sinne einer Zusicherung Eingang in den Kaufvertrag finden. Dies ist bedeutsam für den Fall, dass sich Zusicherungen des Verkäufers als unzutreffend erweisen und Sie somit Rechte aus dem Kaufvertrag geltend machen können. Sollten größere Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen an dem Objekt durchgeführt worden sein, ist es sinnvoll, sich von dem Verkäufer die entsprechenden Belege über die durchgeführten baulichen Maßnahmen zeigen bzw. in Kopie aushändigen zu lassen. Diese sollten dann auch intensiv studiert werden, da sie oftmals Hinweise auf Art und Umfang möglicherweise in der Vergangenheit bestehender baulicher Mängel ergeben. Ein weiterer und immer bedeutsamer werdender Gesichtspunkt ist der, der zukünftigen laufenden Unterhaltungskosten des Kaufobjektes. Der Kaufinteressent sollte sich konkrete Einsicht in Abrechnungen über laufende Grundstückskosten aushändigen lassen, da diese gegebenenfalls einen realistischen Eindruck von den zukünftigen laufenden Unterhaltungskosten gewähren. Die Rechtswirklichkeit hat erwiesen, dass es von großer Bedeutung ist, mögliche Zusicherungen des Verkäufers auch später in einem Grundstückskaufvertrag aufzunehmen, da eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten aus einem Grundstücksverkauf sich mit der Frage zu befassen haben, welche Zusicherungen der Verkäufer gegenüber dem Käufer getätigt hat. Sind diese schriftliche fixiert, ist die Beweislage und meistens auch die Rechtslage dann eindeutig. Das mündlich gesprochene Wort in Kaufvertragsverhandlungen ist von seiner Natur her flüchtig und insbesondere im Hinblick auf einen folgenden Zeitablauf später auch durch Zeugen nicht mehr präzise wiederzugeben.

Gefahren
Leider kommt es häufig vor, dass Verkäufer den Wunsch äußern, sich einen Teil des Kaufpreises außerhalb des beurkundeten Grundstückskaufpreises „schwarz“ auszahlen zu lassen. Auf gar keinen Fall sollte sich der Kaufinteressent darauf einlassen, da er sich zum einen strafbar macht und zwar im Hinblick auf eine mögliche Steuerhinterziehung. Zudem kommen bei einer derartigen Kaufpreisabwicklung erhebliche zivilrechtliche Risiken auf beide Vertragsparteien zu. Ist nämlich ein wesentlicher Teil eines Grundstückskaufvertrages, insbesondere hinsichtlich des Kaufpreises nicht notariell beurkundet worden, ist der gesamte Vertrag unwirksam. Erfolgte, wie bei derartigen „Schwarzgeschäften“ üblich, die betreffende Kaufpreisabrede von beiden Vertragsparteien bewusst, wird der Kaufvertrag von der höchstrichterlichen Rechtsprechung in der Regel als Scheingeschäft angesehen, das gem. § 117 BGB nichtig ist.

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