Abmahnung im Mietrecht?

Mit Unterzeichnung des Mietvertrages übernehmen Vermieter und Mieter Rechte und Pflichten.  
Der Vermieter übergibt die Wohnung zur Nutzung, Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. Bestandteil des Mietvertrages ist in der Regel auch eine Hausordnung, die Verhaltensnormen  für das Zusammenleben der Hausbewohner in einem Mehrfamilienhaus enthält und deren Einhaltung den Hausfrieden im Grundstück garantieren soll. Die Nichterfüllung oder Schlechterfüllung dieser Pflichten führen zu Reibungspunkten. Der Hausfrieden ist gestört. Mieterbeschwerden zu einer Belästigung des Mieters durch Lärm, der Nichteinhaltung der Sicherheit, der Ordnung im Grundstück oder die Vernachlässigung der Obhutspflicht usw. werden dem Vermieter von anderen Hausbewohnern angezeigt. Der Vermieter  hat Abhilfe zu schaffen, um ein ungestörtes Zusammenleben im Haus wieder herzustellen.

Der Vermieter hat nun zu prüfen und  bei Feststellung einer Pflichtverletzung den Mieter zu dieser Pflichtverletzung abzumahnen. Die Abmahnung hat bei einer Reihe von Kündigungen vor dem Ausspruch einer Kündigung zu erfolgen. Sie soll dem Mieter die Art der Pflichtverletzung aufzeigen und zukünftig ein vertragsgerechtes Verhalten des Mieters bewirken – somit übt sie eine Warnfunktion aus. Eine sensible Thematik. Der abgemahnte Mieter sieht nicht selten in seinem Verhalten keinen Grund für eine Abmahnung. Die Abmahnung ist nach seiner Meinung nicht gerechtfertigt. Hat der Mieter Rechtsmittel, um gegen eine seiner Meinung nach ungerechtfertigte Abmahnung vorzugehen? Kann der Mieter nun vom Vermieter die Beseitigung der Abmahnung verlangen oder Klage auf  Feststellung einreichen, dass die Abmahnung ungerechtfertigt ist?

Mit der Problematik der Abmahnung im Mietrecht hatte sich der Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen. Folgender Sachverhalt lag zu Grunde: Der Mieter erhielt vom Vermieter eine Abmahnung wegen Ruhestörung auf Grund eines zu lauten Fernsehgerätes. Bei einer erneuten Beschwerde kündigte der Vermieter die fristlose Kündigung an. Der Mieter klagte dagegen und verlangte die Beseitigung der Abmahnung. Diese sei unberechtigt. Hilfsweise wurde die Feststellung der Unrechtmäßigkeit begehrt. Die Vorinstanzen haben die Klage als unzulässig abgewiesen. Die Revision hatte ebenfalls keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof entschied am 20.02.2008 (Az.: VIII ZR 139/07) wie folgt: Es könne dahinstehen, ob die Abmahnung des Vermieters berechtigt oder nicht berechtigt sei. Der Mieter kann weder die Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen, da sich ein solcher Anspruch nicht aus den mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches herleiten lässt. Eine unberechtigte Abmahnung verletze den Mieter noch nicht in seinen Rechten. Der Vermieter erhalte auch keinen Beweisvorsprung, da er den Beweis für eine vorangegangene Pflichtverletzung bei Bestreiten durch den Mieter zwingend antreten muss.
Der im Arbeitsrecht bestehende Beseitigungsanspruch einer ungerechtfertigten Abmahnung sei nicht auf das Mietrecht anzuwenden. Mietrechtlich fehle es an einer Rechtsgrundlage.

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