Vielen ist bekannt, dass ein Wohnraummietverhältnis bei einem Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten fristlos, also ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, gekündigt werden kann. Weniger bekannt ist, dass auch sonst ein Zahlungsverzug des Mieters durchaus eine Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung rechtfertigen kann; etwa im Wege der ordentlichen Kündigung (Beendigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist).
§ 573 BGB, der die Gründe regelt, bei deren Vorliegen der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen kann, besagt allerdings nur, dass der Vermieter zur Kündigung berechtigt ist, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dass ein Zahlungsverzug eine solche Verletzung darstellen kann, war grundsätzlich auch bislang anerkannt. Strittig war die Höhe – also die Frage, ab wann davon gesprochen werden kann, dass die Pflichtverletzung nicht mehr unerheblich war.
Diese Frage hat der Bundesgerichtshof (BGH) nunmehr entschieden (BGH, Az.: VIII ZR 107/12 v. 10.10.2012) und festgehalten, dass eine ordentliche Kündigung auch unter der für eine fristlose Kündigung geltenden Grenze von zwei Monatsmieten möglich ist. Die Pflichtverletzung des Mieters ist nur dann unerheblich, wenn der rückständige Betrag eine Monatsmiete nicht übersteigt und der Verzug weniger als einen Monat andauert.
Die Entscheidung ist auch aus einem anderen Grund interessant. Im vom BGH entschiedenen Fall waren die Zahlungsrückstände entstanden, weil der Mieter Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht leistete. Er hielt sich (rechtsirrig) hierzu nicht für verpflichtet. Dies gab dem BGH Gelegenheit, seine bisherige Rechtsprechung in mehreren Punkten zu bekräftigen, insbesondere:
- ist der Vermieter bei der Berechnung des Zahlungsrückstandes für eine ordentliche Kündigung nicht gehalten, den Mieter erst auf die erhöhte Miete zu verklagen,
- kann für die Berechnung des Zahlungsrückstandes bei der ordentlichen Kündigung auch allein auf die erhöhten aber nicht gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen zurückgegriffen werden,
- führt eine nachträgliche Zahlung der Rückstände durch den Mieter nicht zu einer Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung (anders als bei der fristlosen Kündigung).
Der Vermieter sollte also wohl überlegen, welchen Weg der Vertragsbeendigung er wählt.