BGH kippt Schönheitsreparaturklauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diesem Jahr weitere drei Entscheidungen zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturen getroffen.

Mit seiner Entscheidung VIII ZR 242/13 vom 18.03.2015 steht nunmehr fest, dass Quotenabgeltungsklauseln in keinem Fall wirksam vereinbart werden können. Unter solchen Klauseln werden Regelungen im Mietvertrag verstanden, die den Mieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen dazu verpflichten, die Kosten derselben anteilig zu tragen. Bereits in der Vergangenheit hatte der BGH Bedenken gegen solche Klauseln geäußert, sie aber auch nicht generell für unwirksam gehalten. Das ist nun im eingangs genannten Sinne entschieden.

Noch dramatischer für Vermieter dürfte sich die Entscheidung VIII ZR 185/14 des BGH vom gleichen Tage auswirken. Hier hat der BGH entschieden, dass die Überwälzung der Verpflichtung auf den Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen nur dann wirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter bei Einzug renoviert oder jedenfalls ohne Gebrauchsspuren aus der vorvertraglichen Zeit übergeben wurde. Nach dieser Entscheidung ist es also egal, ob die Klausel nach der bisherigen Rechtsprechung eine wirksame Klausel darstellt. Allein der Sachverhalt, dass die Wohnung bei Übergabe an den Mieter renovierungsbedürftig war, führt zur Unwirksamkeit. Der Mieter muss in diesem Falle die Renovierungsbedürftigkeit beweisen. Der Vermieter kann dies zwar kompensieren (etwa durch Zahlungen oder Mietnachlässe) und so die Klausel retten. Wie das im Einzelfall zu geschehen hat, ist derzeit offen.

Mit der letzten Entscheidung (Az.: VIII ZR 21/13) wird schließlich klargestellt, dass den Vermieter Formulierungs- und Darstellungsvarianten der Klausel nicht retten. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen versteht der BGH als eine einheitliche. Damit spielt eine Aufspaltung in mehrere Regelungen im Mietvertrag keine Rolle.

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