BGH verschärft Rechtsprechung zu Betriebskosten

In seiner Entscheidung vom 14.02.2007 (Az.: VIII ZR 1/06) hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erneut konkretisiert und verschärft. Eine solche formell ordnungsgemäße Abrechnung setze voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter müsse ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden seien.

Im Ausgangsfall hatte der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten bereits nicht umlagefähige Kosten abgezogen; bei einigen Kostenarten wurde ein solcher Abzug zwar vorgenommen, jedoch in der Abrechnung nicht ausgewiesen und erläutert.

Der BGH erklärte die Abrechnung in diesen Punkten für formell fehlerhaft, mit der Folge, dass die Ansprüche nicht fällig und nach Ablauf der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sind.
Nicht entschieden hat der BGH die Frage, ob ein Vorwegabzug nicht umlagefähiger Kosten auch zu den Voraussetzungen einer formell wirksamen Abrechnung gehört. Nach der Entscheidung vom 25.10.2006 (VIII ZR 251/05), konnte die Frage eher verneint werden. Nach der jetzigen Entscheidung lässt sich jedenfalls festhalten, dass dann, wenn ein solcher Vorwegabzug erfolgt, dieser zwingend durch den Vermieter auszuweisen ist. Da die Tendenz des BGH jetzt wieder auf eine Verschärfung der Rechtsprechung deutet, sollte ein vorsichtiger Vermieter in jedem Falle notwendige Vorwegabzüge in der Betriebskostenabrechnung ausweisen und erläutern. Wenn diese Angaben falsch sind, so ist nach der gegenwärtigen Rechtsprechung des BGH der Anspruch auf Bezahlung der Kostenposition jedenfalls nicht dem Grunde nach bei Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen sondern nur begrenzt.

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