Droht die Kündigung bei falscher Selbstauskunft des Mieters?

Der Vermieter prüft in der Regel vor Abschluss eines Mietvertrages den potenziellen Mieter, um sich vor Vertragsverletzungen des späteren Vertragspartners, insbesondere Mietausfällen zu schützen. Hierin wird ein berechtigtes Interesse des Vermieters gesehen. Dies geschieht mit Hilfe einer schriftlichen Selbstauskunft des Mietinteressenten. Auskünfte des Mietinteressenten nach dem Familienstand, dem Beruf, den Einkommensverhältnissen – der Bonität des Interessenten – sind für den Vermieter wichtig. Der Interessent hat die Fragen in der Selbstauskunft wahrheitsgemäß zu beantworten. Wahrheitswidrige Antworten können den Vermieter zum Ausspruch einer Kündigung berechtigen. Fragen nach der Art und Weise der Beendigung eines früheren Mietverhältnisses werden als unzulässig angesehen. Aber ist die Frage nach Mietschulden aus einem beendeten Mietverhältnis zulässig?

Im vorliegenden Fall vertraten die Mieterinteressenten die Auffassung, dass sie eine mit dem ehemaligen Vermieter in Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses abgeschlossene Ratenzahlungsvereinbarung in der Selbstauskunft nicht aufzuführen hätten und machten in der Spalte Mietschulden einen Querstrich. Der Mietvertrag kam zustande, wurde jedoch durch den Vermieter auf Grund einer nach seiner Meinung falschen Auskunft gekündigt. Der Vermieter klagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Klage wurde stattgegeben. Mit der Entscheidung des Amtsgerichts waren die Beklagten nicht einverstanden.

Das Landgericht Itzehoe entschied in der Sache am 28.03.2008, dass die Frage nach Mietschulden aus einem früheren Mietverhältnis in einer Selbstauskunft zulässig sei. Des Weiteren wurde klargestellt, dass ein in dem Feld „Mietschulden“ durch den Interessenten gefertigter Querstrich eine Verneinung dieser Frage bedeutet.

Es wird die Ansicht vertreten, dass die Frage nach aktuellen Mietschulden für den Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrages wesentlich sei. Sie berühre die Frage, ob die Mietinteressenten in der Lage sein werden, ihren Zahlungsverpflichtungen für den zukünftigen Vertrag nachkommen zu können. Mitteilungspflichtig sind aber nur berechtigte und offene Mietverpflichtungen des Interessenten. Das Landgericht sah durch die vorhandene Ratenzahlungsvereinbarung eine eingeschränkte Leistungsfähigkeit. Die Mietinteressenten hätten diese Frage wahrheitsgemäß beantworten müssen. Es bestünde für die Mieter kein Recht zur Lüge.
Das Gericht konnte sich auch der Argumentation der Mieter nicht anschließen, dass sie eine unzutreffende Auskunft nicht erteilt hätten. Sie vertraten die Auffassung, durch den Querstrich hätten sie diese Frage überhaupt nicht beantwortet. Das sah das Gericht anders. Die Angabe eines Querstrichs stellt sich nicht als Ablehnung der Antwort einer gestellten Frage dar, sondern als Verneinung der Frage. Hätten die Beklagten die Frage nicht beantworten wollen, hätten sie diese Frage offen lassen müssen. Die wahrheitswidrige Beantwortung wurde als Täuschung gewertet.

Der Kläger (Vermieter) konnte somit den Abschluss des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung anfechten und das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Räumungsklage hatte Erfolg. Sofern einer solchen Kündigung ggf. der Einwand des Rechtsmissbrauchs entgegengehalten wird, ist dies im Einzelfall zu prüfen.

In der Praxis ist darauf zu achten, dass nicht jede falsche Auskunft zur Anfechtung berechtigt. In der  unrichtigen Beantwortung einer Frage liegt grundsätzlich dann einen Anfechtungsgrund, wenn die gestellte Frage zulässig und die falsche Beantwortung von wesentlicher Bedeutung für den Bestand des Mietverhältnisses ist (LG Itzehohe, Urteil vom 28.03.2008, Az.: 9 S 132/07).

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