Freiwillige Mieterhöhung und Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglich?

Der Ausgangsfall:  Der Vermieter wollte nach Modernisierung dem Mieter die Kosten für die durchgeführten Modernisierungen in Rechnung stellen. Mit einem entsprechenden Erhöhungsschreiben machte er eine Erhöhung von 51,30 EUR im Monat geltend. Der Mieter zahlte in der Folge jedoch nur ~ 25,00 EUR. Mit weiterem Erhöhungsschreiben erhöhte der Vermieter die Miete um weitere ~ 25,00 EUR mit der Begründung, die vom Mieter gezahlte Miete lag - was zutreffend war - unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Da der Mieter die geforderte Zustimmung zur Mieterhörung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht abgab, musste der Vermieter den Mieter verklagen.

Der Mieter führte zur Rechtfertigung an, § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimme, dass ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden kann. Dieses Jahr sei jedoch bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht um gewesen. Der Mieter habe die vom Vermieter geforderte Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht gezahlt, sondern freiwillig einen geringeren Betrag. Der Vermieter habe seinen diesbezüglichen Anspruch nicht weiterverfolgt, so dass im Endeffekt eine einvernehmliche Einigung auf die Mieterhöhung nach Modernisierung vorliege. Diese löse jedoch die Jahressperrfrist aus.

Nachdem die 1. und die 2. Instanz dem Mieter recht gegeben hatten, gewann der Vermieter schließlich den Rechtsstreit vor dem Bundesgerichtshof (BGH).
Mit dieser Entscheidung bestätigt der BGH eine frühere Rechtsprechung aus dem Jahre 2004 die noch zur vormaligen Rechtslage (unter Geltung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe) ergangen war. Der BGH begründet seine Rechtsprechung nachvollziehbar wie folgt:
Mit der Schaffung der einseitigen Erhöhungsmöglichkeiten wollte der Gesetzgeber grundsätzlich den Vermieter, der erforderliche Modernisierungsmaßnahmen durchführt, privilegieren und diesem die Möglichkeit an die Hand geben, einseitig die Miete zu erhöhen. So soll dem Vermieter ein finanzieller Anreiz gegeben werden, wünschenswerte Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, um einer Überalterung des Wohnungsbestandes vorzubeugen.

An dieser Motivation des Gesetzgebers, die zur Schaffung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe und der entsprechenden Erhöhungsvorschriften führte, habe sich auch nach Integration der Regelung des MHG (Miethöhegesetz) in das BGB nichts geändert. Auch komme es nicht darauf an, dass der Vermieter ein formell wirksames Erhöhungsverlangen nach Modernisierung dem Mieter gestellt habe. Erforderlich sei lediglich, dass der Vermieter wegen einer Modernisierung eine erhöhte Miete fordere. Entscheidend ist also lediglich, ob die Vereinbarung der erhöhten Miete wegen einer durchgeführten  Modernisierungsmaßnahme getroffen wurde oder nicht. Ist Ersteres der Fall, und bleibt die vom Mieter gezahlte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurück, kann der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen (Az: VIII ZR 258/06, Entscheidung des  BGH vom 18.07.2007).

RECHTS-LEXIKON: Mietspiegel
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die Beträge der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er wird von Städten und Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Interessenvertretern (z. B. Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler usw.) aufgestellt und bezieht sich räumlich auf die jeweilige Stadt oder Gemeinde.

Er stellt eine Datensammlung dar und soll das Mietpreisgefüge in der entsprechenden Gemeinde widerspiegeln. Er ist als Begründungsmittel für ein Mietpreiserhöhungsverlangen anerkannt. Wird er aller zwei Jahre der Marktentwicklung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben des § 585 d angepasst, so spricht man von einem qualifizierten Mietspiegel. Von diesem wird gesetzlich vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Das bedeutet, das der Mieter, der sich gegen ein Erhöhungsverlangen, welches mit einem solchen qualifizierten Mietspiegel begründet wird, wehrt, den vollen Gegenbeweis erbringen muss, dass die von ihm verlangte Miete gerade nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. In Dresden gibt es einen qualifizierten Mietspiegel. Einen Auszug finden Sie unter http://www.dresden.de./

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