Gibt es eine Verpflichtung zur regelmäßigen Inspektion der Elektroleitungen?

Im vorliegenden Fall begehrte der Mieter auf Grund eines Brandes in der Nachbarwohnung von seinem Vermieter Schadenersatz wegen Beschädigung seiner Sachen. Nach Ansicht des Mieters sei der Brand durch einen technischen Defekt mit Kurzschluss verursacht worden. Der Vermieter sei im Rahmen seiner Verkehrsicherungspflicht  für den Schaden verantwortlich. Das Amtsgericht bejahte den Anspruch des Mieters. Das Landgericht hat aufgrund der Berufung des Beklagten (Vermieter) die Klage insgesamt abgewiesen. Die Revision wurde zugelassen, hatte jedoch keinen Erfolg.

Der BGH entschied, dass dem Kläger (Mieter) Schadenersatzansprüche gegen den Beklagten (Vermieter) nicht zustehen. Den Vermieter treffe zwar die Verkehrssicherungspflicht für das Mietobjekt insgesamt. Der Umfang richte sich dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls. Ein Vermieter ist nicht grundsätzlich verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen in den von ihm vermieteten Wohnungen einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen. Bei den im Besitz des Mieters befindlichen Räumen könne nur eine eingeschränkte Prüfungspflicht des Vermieters angenommen werden. Spezielle gesetzliche Grundlagen für den sogenannten „Elektro-Check“ in Wohnungen seien nicht vorhanden. Bei der bekannten vierjährigen Überprüfung der Elektroleitungen in den Wohnungen durch einen Elektrofachmann handelt es sich um Bestimmungen der  Berufsgenossenschaften. Die Sorgfaltspflicht des Vermieters würde überspannt werden, wenn dieser die in der Wohnung des Mieters angebrachten Installationen regelmäßig zu kontrollieren hätte. Der Vermieter muss sich daher darauf verlassen können, dass der Mieter unverzüglich seiner Verpflichtung gemäß § 536 c Abs. 1 BGB (Mängelanzeige durch den Mieter) nachkommt, sobald er Mängel bzw. Unregelmäßigkeiten an der Mietsache feststellt. Ihm bekannt  gewordene Mängel in diesen Räumen müsse der Vermieter unverzüglich nachgehen, um eine Gefahr auszuschließen.

Fazit:   Da im konkreten Fall keine Anzeige des Mieters oder sonstige Anhaltspunkte (z. B. Alter) für eine Kontrollbedürftigkeit der Elektro-Anlage vorlag, bestand für den Vermieter keine Verpflichtung zur Überprüfung der Elektroleitungen in der Nachbarwohnung (BGH-Urteil vom 15.10.2008, Az.: VIII ZR 321/07).

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