Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen „Eigenbedarfs“ einer Gesellschaft möglich?

Anders als im Gewerberaummietrecht benötigt der Vermieter im Wohnraummietrecht grundsätzlich auch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege der ordentlichen Kündigung (also unter Einhaltung der gesetzlich vorgegebenen Kündigungsfrist) einen Kündigungsgrund (§ 573 Abs. 1 BGB). Einen solchen stellt insbesondere der Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) dar. Danach kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er die Räume als Wohnung für sich und seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Der BGH hatte sich jüngst in drei Entscheidungen mit der Problematik der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft auseinander zu setzen (BGH Az.: VIII ZR 113/06, VIII ZR 122/06 und VIII ZR 271/06).

Die ersten beiden genannten Fälle betrafen jeweils die Kündigung durch eine Kommanditgesellschaft. Die letztgenannte Entscheidung drehte sich um die Geltendmachung des Eigenbedarfs durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

In den ersten beiden Fällen hat der Bundesgerichtshof (BGH) den Räumungsanspruch der Gesellschaft jeweils verneint. Der BGH hat dazu ausgeführt, dass eine Kommanditgesellschaft als sog. juristische Person schon begrifflich nicht wohnen könne und deshalb nicht „für sich“ eine Wohnung oder ihre Familienangehörigen beanspruchen könne. Weiterhin setzt sich der BGH jedoch mit der Frage auseinander, ob nicht ein sonstiges berechtigendes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 BGB vorliegen könne. Als solches gilt auch ein sog. „Betriebsbedarf“. Dass der BGH so vorging, ermöglicht eine Formulierung im Gesetz, die klarstellt, dass die im Gesetz genannten Kündigungsgründe nicht abschließend sind, sondern dass der Vermieter bei Vorliegen gleich schwerwiegender Gründe ebenfalls zur Beendigung des Mietverhältnisses berechtigt sein soll.

Ein solcher „Betriebsbedarf“ wird dann anerkannt, wenn der Vermieter einen Mitarbeiter seines Unternehmens aus betrieblichen Gründen eine an einen Betriebsfremden vermietete Wohnung zur Verfügung stellen will, weil er vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen. In den beiden Fällen hat es der BGH jedoch nicht ausreichen lassen, wenn der Vermieter seinem Angestellten jeweils nur zu einem kurzen Heimweg verhelfen wollte, weil dieser Mitarbeiter aufgrund seiner Arbeitsbelastung unregelmäßige Arbeitszeiten hat und weder die betriebliche Funktion noch der Betriebsablauf im konkreten Fall eine solche Überlassung erforderlich machten.

Anders hingegen hat der BGH für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts entschieden. In dem konkreten Fall ging es darum, dass ein Gesellschafter der Gesellschaft die Wohnung aus Altersgründen für sich benötigte. Der BGH hat es in diesem Fall (Az.: VIII ZR 261/06)  ausreichen lassen, dass in der Person eines Gesellschafters ein solcher Eigenbedarf bestand. Dies verwundert, da der BGH grundsätzlich die Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt hat. Damit ist Träger von Rechten und Pflichten aus dem Vertrag eigentlich die Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Gleichwohl hat der BGH hier den Eigenbedarf des Gesellschafters dem der Gesellschaft zurechnen lassen. Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, im Falle einer BGB-Gesellschaft könne diese nicht schlechter gestellt werden als eine normale Vermietergemeinschaft. Für diese sei anerkannt, dass auch der Eigenbedarf nur eines Teils dieser Vermietergemeinschaft eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtfertigt.
Aus dieser Parallele zur einfachen Vermietergemeinschaft leitet der BGH dann allerdings ab, dass eine Zurechnung dieses Eigenbedarfs nur für den Fall greift, dass der betreffende Gesellschafter auch bereits zu Beginn des Mietverhältnisses Gesellschafter der Gesellschaft war und damit als Vermieter aufgetreten ist.

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