Mietzinsanpassung bei pandemiebedingter Betriebsschließung – Nun doch?! Neue Gesetzesregelung seit dem 01.01.2021 in Kraft

In der Rechtsprechung und Literatur wurde das Problem letztes Jahr ausgiebig erörtert. Verschiedene Gerichte haben dem Bemühen der diversen Gewerberaummieter, die infolge der Pandemie ihren Geschäftsbetrieb einstellen oder erheblich verringern mussten, eine Herabsetzung des Mietzinses zu erreichen, eine Abfuhr erteilt. Das bedeutete im Klartext, obwohl der Mieter infolge behördlicher Auflagen etwa seine Gaststätte oder sein Ladengeschäft nicht öffnen konnte, musste er die volle Miete zahlen. Das wurde insbesondere von Mieterseite, diversen Berufsverbänden etc. als unbefriedigend angesehen, zumal es alte (Reichs-) Gerichtsentscheidungen gab, welche die Frage anders beurteilten.
 

Bevor noch der Bundesgerichtshof (BGH) die Angelegenheit klären konnte, hat nun der Gesetzgeber gehandelt, wenn auch an ganz versteckter Stelle mit dem „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“. Hinter diesem Wortungetüm versteckt sich wiederum eine unscheinbare Ergänzung des EGBGB, des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch. So wurde in Artikel 240 ein neuer Absatz 7 angefügt, dessen Absatz 1 lautet:

Sind vermietete Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend geändert hat.

Abs. 2 erklärt diese Regelung auch für Pachtverhältnisse anwendbar.

Was heißt das nun? Nicht mehr und nicht weniger, als dass die von den Gerichten bislang verneinte Möglichkeit einer gesetzlich vorgegebenen Vertragsanpassung eröffnet ist. Alles Weitere ist den Vertragsparteien respektive den Gerichten überlassen, da auch ein derartiger Vertragsanpassungsanspruch gerichtlich geltend gemacht werden muss ...

Immerhin hat der Gesetzgeber die daraus resultierenden Probleme gesehen und ebenfalls verfügt, dass die diesbezüglichen Gerichtsverfahren zu beschleunigen sind, so heißt es etwa in dem neu eingeführten § 44 Abs. 2 EGZPO:

In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Wie oft sich das „soll“ realisiert, werden wir sehen. Für nähere Auskünfte stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

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