Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?

Nachdem in den letzten Jahren durch den Bundesgerichtshof einige Entscheidungen zur Unwirksamkeit von vereinbarten Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen ergingen, entwickelten sich unterschiedliche Rechtsauffassungen von Juristen und gerichtliche Entscheidungen zu dieser Problematik.

Kann der Vermieter auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag nun einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen? Unter welchen Voraussetzungen ist das möglich? Das Oberlandesgericht Karlsruhe bejahte mit seiner Entscheidung vom 18.04.2007 (Az.:7 U 186/06) die Frage, ob einem Vermieter bei unwirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ein Mietzuschlag zusteht.

Der Bundesgerichtshof hat am 09.07.2008 (AZ.: VIII ZR 181/07) folgende Entscheidung getroffen: Der Vermieter ist nicht berechtigt, vom Mieter einen Zuschlag zur ortüblichen Miete zu verlangen, wenn im Mietvertrag eine Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter vereinbart wurde, die unwirksam ist.

Folgender Sachverhalt lag zu Grunde: In einem Formularmietvertrag vereinbarten die Vermieter mit dem Mieter, dass dieser „regelmäßig“ Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Fristen durchzuführen hat. Unter Beachtung der neueren Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen erklärten die Vermieter/Kläger die Unwirksamkeit der vereinbarten Klausel und boten dem Mieter eine Ergänzungsvereinbarung bezüglich der Übernahme der Schönheitsreparaturen an. Eine Vereinbarung kam nicht zustande, so dass die Kläger vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete forderten. Der Mieter verweigerte die Zustimmung. Die Zustimmungsklage der Vermieter vor dem Amtsgericht hatte Erfolg. Gegen diese Entscheidung wehrte sich der Mieter. Das Landgericht bejahte einen Zuschlag, aber nicht die beantragte Höhe des Zuschlages. Beide Parteien gingen in Revision. Die Revision des beklagten Mieters hatte Erfolg; die Revision der Kläger wies der Bundesgerichtshof zurück.

Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung unter Verweis auf die gesetzliche Regelung. Der § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sehe lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vor. Einen darüber hinausgehenden Zuschlag sehe das Gesetz nicht vor. Ein solcher Zuschlag orientiere sich an Kosten für die Übernahme von Schönheitsreparaturen (Kostenelement) und wäre mit dem vom Gesetzgeber vorgesehenen System der Vergleichsmieten nicht vereinbar. Unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen gehen daher zu Lasten des Vermieters. Liegt eine wirksame Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht vor, gilt die gesetzliche Regelung im § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach dem Vermieter die Erhaltung der Mietsache obliegt.

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