Müllgebühren – Rechtsgrundlagen zur Abrechnung

Nachfolgende Fragestellungen zur Verrechnung von Müllgebühren sind oft Inhalt von Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern.

Ist es dem Vermieter gestattet, in einem Mehrfamilienhaus die anfallenden Müllgebühren nicht nach der Anzahl der Bewohner pro Wohneinheit umzulegen, sondern je nach Quadratmeter der Wohnung?

In der Praxis bedeutet dies, dass ein einzelner Bewohner einer Wohnung die Müllgebühren für einen Mehrfamilienhaushalt der gleichen Wohnungsgröße mitträgt, obwohl dem Vermieter seitens des Abfallamtes die Gebühren nach der Anzahl der Bewohner in Rechnung gestellt werden.

Die Lösung des Problems findet sich in den Absätzen eins und zwei des § 556 a BGB, welche lauten:

„(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.“

Damit ist Folgendes festzuhalten:

Zunächst gilt, was im Vertrag geregelt ist. Ist nichts vereinbart, wird es streitig.
Teilweise wird mit Hinweis auf die Formulierung in § 556 a Abs. 1 S 2 BGB “… sind ...“ vertreten, dass nur nach einem Maßstab, der Verbrauch oder Erfassung Rechnung trägt, umgelegt werden darf. Andere sehen in dieser Vorschrift nur eine zusätzliche Erweiterung in Bezug auf einen in diesem Fall weiterhin möglichen Maßstab, etwa im Sinne von „können auch“.

Wenn es so ist, dass die Abfallgebühren in dem geschilderten Fall durch das Abfallamt festgesetzt werden und dies auf der Basis der im Haushalt lebenden Personen erfolgt, wäre zumindest die Möglichkeit eröffnet, hier nach dem Maßstab der im Hause lebenden Personen abzurechnen (das wäre der Fall der erfassten Verursachung).


Warum ist die Regelung so allgemein gehalten?

Weil es im Belieben jedes Bundeslandes, letztlich jeder Kommune steht, wie sie die Abfallentsorgung löst. Stellen Sie sich z. B. ein Gebührensystem vor, das eine Grundgebühr pro Wohnung und eine Leerungsgebühr pro Tonne kennt. Oder es gibt nur eine einheitliche Pauschalgebühr ohne Berücksichtigung der Häufigkeit der Leerung oder es wird nur die Leerung berechnet. Kombinieren Sie noch die einzelnen Möglichkeiten untereinander oder fügen wir noch als Optionen hinzu, dass die Tonne jeweils einem Haushalt/Wohnung oder dem gesamten Haus zugeordnet wird. Erkennen Sie das Problem? Letzte Verteilungsgerechtigkeit ist weder gewollt noch erforderlich. Berücksichtigung findet auch das Urteil des BGH zur Frage der Umlage von Sperrmüllbeseitigungskosen, wo es heißt:

„Entgegen der Auffassung der Revision durfte die Klägerin auch die abgerechneten Sperrmüllkosten auf die Mieter umlegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entstehen diese Kosten zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Soweit die Revision geltend macht, es handele sich um Müll, der von Dritten rechtswidrig auf dem Gelände entsorgt worden sei, so steht das, wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt, in Widerspruch zu den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts. Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.“

(BGH, Az.: VIII ZR 137/09, v. 13.01.2010, dort RZ 24)

 

Wer legt fest, wie die Müllgebühren umgelegt werden?

Zum einen resultiert die Umlage der Müllgebühren aus dem bestehenden Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien, zum anderen aus den gesetzlichen Bestimmungen.

Wenn nichts geregelt ist, kann der Vermieter sich bei seiner ersten Abrechnung an die Vorgaben des Gesetzes halten oder von – auch das wird vertreten – einem stillschweigend eingeräumten Leistungsbestimmungsrecht direkt oder analog § 315 BGB Gebrauch machen, wodurch auch solche Verteilungsschlüssel wie Miteigentumsanteile (bei Wohnungseigentum) zum Umlagemaßstab ohne Vereinbarung im Vertrag werden können. Der erstmalig gewählte Schlüssel wäre dann fortlaufend bindend, sofern kein Fall nach § 315 Abs. 2 BGB vorliegt oder nachträglich ein Anspruch auf Abänderung besteht. Einen solchen Fall regelt etwa § 556 a Abs. 2 BGB, der dem Vermieter ausdrücklich für den Fall der abweichenden Vereinbarung die Möglichkeit einräumt, einen Maßstab einzuführen, der dem erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung entspricht (nicht umgekehrt).

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