Mieter, die ihre Betriebskostenabrechnung selbst prüfen, müssen sehr genau arbeiten. Nicht nur, dass sie Einwendungen – auch wenn es die Gleichen sein sollten wie in den Vorjahren – zu jeder Betriebskostenabrechnung vorbringen müssen. Nein; sie müssen auch geltend machen, dass gar keine Umlagevereinbarung für die entsprechende Position existiert (wenn es sich um Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung handelt) bzw. dass es sich um nicht umlegbare Kosten handelt, die von vornherein nicht unter die Definition der Betriebskosten fallen. Das hat jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt (Az.: VIII ZR 209/15 vom 11.05.2016).
Das verwundert zunächst, da § 556 BGB, der den Einwendungsausschluss regelt, nur von den Betriebskosten spricht und insofern ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung Bezug nimmt. Das ließe ohne Weiteres den Schluss zu, dass diejenigen Positionen, die ohnehin keine Betriebskosten per definitionem sind, auch später noch gerügt werden können.
Anders der BGH. Er hält den vom Gesetzgeber verfolgten Zweck für die Ausschlussfrist – den Rechtsfrieden – für so maßgeblich, dass alle Kritikpunkte durch den Mieter gerügt werden müssen, andernfalls haben die nicht gerügten Punkte Bestand.
Zum konkreten Fall
Dem BGH war wohl selbst bei dieser Konsequenz nicht ganz wohl, da er im vorliegenden Fall den Vermieter zur Rückzahlung für verpflichtet hielt, weil der Vermieter einfach seine WEG-Abrechnung an den Mieter weitergereicht hat. Diese enthielt neben der Aufstellung der Betriebskosten eine Aufstellung so bezeichneter „nichtumlagefähiger Kosten“, also insbesondere Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Der Mieter beglich die Kosten und rügte erst über 22 Monate später die Umlage der nichtumlagefähigen Kosten. Weil nun, so der BGH, der Vermieter die Kosten in der Abrechnung aber selbst als nicht umlagefähig bezeichnet habe, müsse er sich an dieser Erklärung festhalten und jedenfalls diese Kosten zurückerstatten.
Man kann die Entscheidung mit guten Gründen für falsch halten. Nicht nur, dass der Gesetzgeber dem Vermieter nicht die Möglichkeit geben wollte, beliebige Kosten auf den Mieter umzulegen; denn durch die Entscheidung wird wieder einmal der unredliche Vermieter bevorzugt. – Warum?
Nun, hätte der Vermieter den Zusatz „nichtumlagefähige Kosten“ einfach gestrichen, hätte er den Betrag behalten dürfen. Wie gesagt, der Gesetzgeber wollte durch die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung aber gerade klarstellen, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht.
Hinzu kommt, dass der konkrete Fall wahrscheinlich falsch entschieden wurde, denn der BGH hat § 814 BGB, der bestimmt, dass dasjenige, was in Kenntnis des Bestehens einer Nichtschuld gezahlt wurde, gerade nicht zurückgefordert werden kann, nicht erörtert. Wenn aber der Vermieter in der Abrechnung die Kosten teilweise als “nicht umlagefähig“ bezeichnet, dann weiß der Mieter, dass er nicht zahlen muss.
Ob diese Entscheidung Bestand haben kann, wird sich zeigen. Für die derzeitige Praxis ist sie zu beachten.
Einen Gedanken noch zum Schluss. Der BGH hatte vor vielen Jahren entschieden, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die Gesamtkosten einer Kostenposition angeben muss, auch wenn sie gar nicht vollständig auf den Mieter umlegbar sind, andernfalls sei die Betriebskostenabrechnung formal mangelhaft. Mittlerweile ist der BGH davon u. a. auch deshalb wieder abgerückt, weil er erkannt hat, dass auch diese Rechtsprechung einen redlich handelnden Vermieter eher benachteiligt. Wie gesagt, das Argument greift auch hier …