Neue Entscheidung des BGH zu Betriebskosten

Im Urteil des BGH vom 31.10.2007 (Az.: VIII ZR 261/06) hat dieser gleich zu mehreren Streitpunkten in und um Betriebskostenabrechnungen Stellung genommen. Die umfangreichen Ausführungen des Gerichtes lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Ist es – etwa wegen unterlassener Abrechnung – objektiv unmöglich im Nachhinein eine Abrechnung nach der Heizkostenabrechnung zu erstellen, kann der Vermieter die Heiz- und Wassererwärmungskosten nach Quadratmeter-Wohnfläche abrechnen, er muss sich jedoch den 15%igen Strafabschlag nach der Heizkostenverordnung gefallen lassen. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es nicht an. Der kann mit seinem Einwand, der Vermieter habe die Ablesung schuldhaft unterlassen, nur dann gehört werden, wenn er substantiiert vortragen und beweisen kann, dass er bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung günstiger gekommen wäre; was regelmäßig ebenso unmöglich ist.
  2. Abweichungen der Wohnfläche sind auch bei Betriebskostenabrechnungen nur dann relevant, wenn sie mehr als 10 % betragen.
  3. Gibt der Vermieter bei Abrechnungseinheiten nicht die Gesamtkosten sondern nur einen Teilbetrag an, ist die Abrechnung in diesem Punkt formell unwirksam. Die kommt relativ häufig vor, etwa wenn ein Hausmeister für mehrere Objekte tätig wird und der Vermieter intern nur die konkreten Objektkosten weiterberechnet.
  4. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, erstellt der Vermieter dann die Abrechnung und hat der Mieter die Vorauszahlungen einbehalten, kann der Vermieter zumindest die Vorauszahlungen noch einfordern.
  5. Auch wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich arbeitet, folgt daraus noch kein Anspruch des Mieters auf Modernisierung.

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