Der für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) hatte sich jüngst (18.02.2009; Az.: VIII ZR 210/08) mit der Frage des Umfanges von Schönheitsreparaturen zu befassen. Im Streit standen folgende Klauseln:
§ 4 Abs. 2
"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (Vergleiche § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia".
§ 13 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrages lautete
"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, so hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."
Der Vermieter klagte wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Der BGH wies die Klage in letzter Instanz ab, weil keine wirksame Verpflichtung des Mieters zur Ausführung der Schönheitsreparaturen begründet worden war. Die Klauseln beeinträchtigten nach Auffassung des BGH den Mieter unangemessen i. S. d. § 307 BGB, weil der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen auch die Außenfenster, die Balkontür und die Loggia streichen sollte. In seiner Begründung griff der BGH auf die – seit längerem außer Kraft getretene – Regelung in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung zurück, wo es heißt:
„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“
Diese Vorschrift, so das Gericht, stelle nach wie vor das gesetzliche Leitbild für den Begriff der Schönheitsreparaturen dar, von dem in Formularmietverträgen nicht zu Lasten des Mieters abgewichen werden dürfe. Eine isolierte Betrachtung allein des § 13 Abs. 1 S. 1 des Mietvertrages scheidet nach Auffassung des Gerichtes aus, weil dies dem Verbot der sog. geltungserhaltenden Reduktion widerspricht. Damit war der Mieter zur Verpflichtung von Schönheitsreparaturen frei.
Die Entscheidung überrascht etwas. Zum einen hatte der VIII. Zivilsenat in einer frühren Entscheidung einmal eine ähnliche Klausel für wirksam erachtet. Diese lautete:
„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Außenanstriche von Fenstern und Balkontür.“
Damals entschied der gleiche Senat (Entscheidung vom 06.10.2009; Az.: VIII ZR 215/03):
„Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet haben. Die Regelungen in § 4 Nr. 6 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien sind wirksam.“
Unklar ist, was das Gericht nunmehr zu seinem Meinungswechsel bewogen hat, denn in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung gab es eine Reihe von Entscheidungen, die der neuerlichen des BGH ähnelten.
Zum anderen hatte der XII. Zivilsenat des BGH, der u. a. für das Gewerberaummietrecht zuständig ist, erst im Oktober letzten Jahres (Entscheidung vom 08.10.2008, Az.: XII ZR 15/07) folgenden Leitsatz aufgestellt:
„Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.“
Mit anderen Worten: Auch wenn nichts vereinbart ist, schuldet der Gewerberaummieter die Teppichbodenreinigung, obwohl diese gar nicht in § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung aufgeführt ist.
Es bleibt abzuwarten, wie die Senate untereinander den Konflikt bewältigen werden. Bei strenger Beachtung der jetzigen Entscheidung des VIII. Senates dürfte der Vermieter dem Mieter die Reinigung von Teppichböden nicht auferlegen, weil eine Abweichung von § 28 Abs. 4 S. 3 der II. Berechnungsverordnung vorliegt. Nach der Rechtsprechung des XII. Zivilsenates benötigte der Vermieter diese Regelung gar nicht, weil die Reinigung ohnehin vereinbart wäre.