Sind Kosten zur Betriebsprüfung von technischen Anlagen umlagefähig?

Der BGH hatte den Fall zu entscheiden, ob die Kosten zur Prüfung der Revision von Elektroanlagen zu umlagefähigen Betriebskosten oder zu nicht umlagefähigen Instandhaltungsarbeiten gehören. Ersteres hat das Gericht mit folgender Begründung bejaht:

„Betriebskosten sind … Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegenüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (…); es handelt sich dabei um weitgehend inhaltsgleiche Begriffe.“

Eine regelmäßige Überprüfung diene nicht der Beseitigung von Mängeln und sei daher umlagefähig. Auch wenn eine rechtzeitige Überprüfung möglicherweise spätere Instandhaltungskosten minimiere, rechtfertige dies nicht eine einschränkende Auslegung des Betriebskostenbegriffes. Unerheblich ist weiterhin, dass diese Kosten u. U. nicht jährlich entstehen. Entscheidend sei vielmehr, dass diese laufend, also in gewissen Abständen (im Fall aller vier Jahre) anfallen.
Wichtig ist aber, dass diese Kosten konkret in der Umlagevereinbarung im Mietvertrag aufgeführt sind (BGH, Az.: VIII ZR 123/06).

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