Streetart an der Hausfassade: Was darf die Eigentümergemeinschaft beschließen?

Streit um Streetart: Wohnungseigentümer ficht Mehrheitsbeschluss an

Streetart-Kunstwerke wie in Lajatico, Toskana (siehe Bild), gibt es inzwischen zahlreiche. Streetart-Erscheinungen sind vielfältig: von sog. Stencils, Adbusting, Urban Knitting oder Reverse Graffitis bis zu Murals, bei denen es sich um großflächige kunstvolle Wandgemälde an Mauern oder Hausfassaden handelt, die meist legal – mit Genehmigung des Eigentümers – entstehen.

In einer sehr aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ging es um ein Mural an einer Hauswand. Mit Mehrheitsbeschluss wollte eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) eine Hausfassade durch eine Streetart-Künstlerin gestalten lassen. Die Eigentümerversammlung hat mit dem Mehrheitsbeschluss den Abschluss eines Gestattungsvertrages mit der Künstlerin gebilligt, der eine konkrete Fläche bestimmte, auf der für die maximale Dauer von fünf Jahren – ohne Kosten für die WEG – die Künstlerin die Gestaltung übernehmen durfte.

Der Eigentümer, welcher den mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft angefochten hatte, war der Ansicht, dass der Eigentümergemeinschaft hierzu die Beschlusskompetenz fehlen würde und der Beschluss im Übrigen zudem völlig unbestimmt sei, weil nicht bekannt wäre, was die Künstlerin konkret auf der Fassade realisieren will. Außerdem enthielt der Beschluss keine einschränkenden Regelungen, wonach politische, rassistische, sexistische oder anderweitig diskriminierende Inhalte ausgeschlossen waren.

Vor Beschlussfassung hatte sich die Eigentümergemeinschaft aber von der Stilrichtung der Künstlerin unterrichtet, sodass die beschließenden Eigentümer Kenntnis von zehn Kunstwerken dieser Künstlerin hatten, also deren Stilrichtung bekannt war.

Mit Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.9.2026, Az.: V ZR 165/25, wurden die beiden Entscheidungen der Vorinstanz uneingeschränkt bestätigt, welche von einer rechtmäßigen, wirksamen Beschlussfassung ausgingen, so dass die Anfechtung des Beschlusses ohne Erfolg blieb. Der Beschluss über den Abschluss des Gestattungsvertrags sei auch hinreichend bestimmt. Unbeanstandet blieb die tatrichterliche Ansicht der Vorinstanz, dass ein Beschluss erst dann unbestimmt ist, wenn ihm auch im Wege der Auslegung kein sinnvoller Inhalt mehr entnommen werden kann, was nach Ansicht der Vorinstanz nicht der Fall war.

BGH: Fassadengestaltung durch Mehrheitsbeschluss

Die Kompetenz der Wohnungseigentümer zur Entscheidung über die künstlerische Umgestaltung ihrer Fassade, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, resultiert aus § 20 Abs. 1 WEG, wonach

„… Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen) … von den Wohnungseigentümern beschlossen werden (können).“

Der Bundesgerichtshof hat bereits verneint, dass die Gestaltung einer Fassadenfläche eine grundlegende Umgestaltung der (gesamten) Wohnanlage im Sinne der vorgenannten Norm sei.

Keine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung

Ein Anwendungsfall des § 20 Abs. 4 WEG wurde ebenfalls verneint. Nach dieser Bestimmung

„… dürfen bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt, nicht beschlossen werden.“

Eine unbillige Benachteiligung des anfechtenden Eigentümers gegenüber den anderen Eigentümern sah der BGH nicht. Mit der vertraglichen Berechtigung, nach 5  Jahren entscheiden zu dürfen, ob das Kunstwerk dort verbleibt oder die Wand (wieder) anders gestaltet werden soll, war zugleich auch sichergestellt, dass die Künstlerin den dauerhaften Verbleib – aus urheberrechtlichen Gründen – nicht durchsetzen könnte, weil deren Urheberrecht nicht über die Dauer der vertraglich vereinbarten Gestattung hinausgehen könnte. Selbst das Argument des anfechtenden Eigentümers vor einem angeblichen Besucheransturm konnte nicht überzeugen, weil dieser Eigentümer gegenüber den anderen in Bezug auf den vermeintlichen Besucheransturm nicht unbillig benachteiligt wird, denn eine eventuelle „Belastung“ trifft jeden Eigentümer gleichermaßen. Die demokratische Mehrheit setzte sich insoweit durch.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass Wohnungseigentümer auch weitreichende optische Veränderungen des Gemeinschaftseigentums mehrheitlich beschließen können. Voraussetzung ist jedoch, dass ein Mehrheitsbeschluss überhaupt statthaft ist, also keine grundlegende Umgestaltung der gesamten Wohnanlage entsprechend §  20 Abs. 4 WEG zum Inhalt hat und dieser hinreichend bestimmt ist.

Detailinformationen: RA Ralf Bärsch, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Tätigkeitsschwerpunkt Schadens- und Versicherungsrecht, Telefon 0351 80718-50, info@dresdner-fachanwaelte.de