Termingerechte Zahlung der Miete

Grundsätzliches: Haben die Parteien in einem Wohnraummietverhältnis nichts anderes vereinbart, ist die Miete pro Monat zu bezahlen – was bei einem Wohnraummietverhältnis die Regel ist – und ist zu Beginn des Monats, spätestens zum 3. Werktag des Monats, fällig (§ 556b BGB). Das bedeutet wiederum, dass die Miete zu diesem Zeitpunkt auch beim Vermieter auf dem Konto zu sein hat, denn gem. § 270 BGB ist der Zahlungsort der Geschäftssitz des Gläubigers. Landläufig wird dies mit dem schönen Satz umschrieben, dass Geldschulden „Bringschulden“ sind, also dass derjenige, der zu zahlen hat, dafür Sorge zu tragen hat, dass das Geld zu seinem Gläubiger gelangt. Das entsprechende Übermittlungsrisiko trägt insoweit ebenfalls der Schuldner, also der Mieter. Was wiederum heißt, dass ebenso grundsätzlich verspätete Zahlungen zulasten des Mieters gehen.

Zahlt der Mieter die Miete mehrfach nicht fristgerecht, kann der Vermieter den Mieter deshalb wegen der unpünktlichen Mietzinszahlung abmahnen. Droht der Vermieter dem Mieter für den Fall der wiederholten unpünktlichen Zahlung die fristlose Kündigung an, kann er, wenn der Mieter dann auch nur einmal nicht rechtzeitig zahlt, das Vertragsverhältnis mit dem Mieter fristlos, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, beenden. Dies ist bereits höchstrichterlich im Jahre 2006 durch den Bundesgerichtshof entschieden worden (Az.: VIII ZR 364/04).
Einen Ausnahmefall hatte der BGH nur dann gesehen, wenn der Vermieter über viele Jahre, ja Jahrzehnte hinweg, verspätete Mietzinszahlungen toleriert hat. Im konkreten Fall wurde dann nach Abmahnung die erste Miete wiederum, allerdings nur um sechs Tage verspätet, gezahlt. Dort hat der BGH die fristlose Kündigung für nicht gerechtfertigt erachtet, da die geringfügige Fristüberschreitung, nachdem dies offensichtlich für den Vermieter jahrelang keine Rolle spielte, für den BGH jedenfalls kein Grund war, das Vertragsverhältnis fristlos zu beenden.

Im weiteren Verlauf hat der BGH diese Entscheidung weiter konkretisiert, so z. B. in einer Entscheidung vom 01.06.2011, Az.: VIII ZR 191/10. Dort war es so, dass der Vermieter den Mieter zunächst zweimal (im Abstand von drei Monaten) wegen unpünktlicher Mietzinszahlung abgemahnt hat, beide Male unter Kündigungsandrohung. Als der Mieter nach der nächsten Abmahnung im folgenden Monat die Miete nicht pünktlich zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Der Vermieter schob weitere fristlose Kündigungen hinterher, nachdem der Mieter auch in den Folgemonaten nicht fristgemäß zahlte. Der BGH hat dann bereits die erste Kündigung ausreichen lassen, um das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Zu beachten ist dabei Folgendes:

In keinem Fall gab es einen Mietzinsrückstand, der überhaupt einen Monat angedauert hat. Die jeweiligen Mieter haben die Mieten für den betreffenden Monat gezahlt, aber nicht zum entsprechenden Zeitpunkt.

Zahlt der Mieter hingegen über zwei Monate die Miete komplett nicht, ist der Vermieter nicht nur nach § 543 Satz 1 BGB, sondern auch nach § 543 Abs. 2 BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Auf den Umstand, dass der Mieter möglicherweise aufgrund seiner finanziellen Situation – insbesondere weil er Hartz-IV-Empfänger ist und deshalb die Miete nicht zahlen kann – kommt es, wie der BGH erst in diesem Jahr anerkannt hat (Az.: VIII ZR 175/14; Entscheidung vom 04.02.2015), nicht an. Das heißt, ein Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten, egal aus welchem Grund, berechtigt den Vermieter zur fristlosen Beendigung des Vertragsverhältnisses, selbst wenn der Mieter Anspruch auf entsprechende Sozialleistungen hat.
Der Mieter kann diese fristlose Kündigung allerdings dadurch ungeschehen machen, wenn er eine entsprechende Erklärung gem. § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB vorlegt, wonach die entsprechende öffentliche Stelle die finanziellen Forderungen des Vermieters begleicht. Allerdings hat der Mieter die Möglichkeit, diese Kündigung zu Fall zu bringen, nur einmal innerhalb von zwei Jahren. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang, dass der Vermieter daneben die Möglichkeit hat, den Mieter ordentlich, also mit Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, wegen schwerwiegender Vertragsverletzung zu kündigen.

Ein Kündigungsrecht hat der Vermieter im Übrigen bereits, wenn der Mieter mit einem Betrag, der eine Monatsmiete übersteigt und mehr als einen Monat in Verzug ist. Eine derartige ordentliche Kündigung ist nicht von der Heilungsmöglichkeit des § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB erfasst, sodass, selbst wenn die entsprechenden Mietschulden innerhalb der entsprechenden gesetzlichen Fristen beglichen werden, die ordentliche Kündigung greift und das Vertragsverhältnis beendet.

Fazit:  Jedem Mieter ist grundsätzlich dringend anzuraten, seiner vertraglichen Verpflichtung zur pünktlichen und rechtzeitigen Mietzinszahlung nachzukommen.

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