Untervermietung als Geschäftsmodell? BGH setzt klare Grenzen

Untervermietung: erlaubt – aber nicht grenzenlos

Nachdem der Bundesgerichtshof (BGH) kürzlich klargestellt hatte, dass auch die Untervermietung einer Einraumwohnung grundsätzlich möglich sein kann, musste er sich nun mit der Frage befassen, wo die Grenzen dieses Modells liegen. Anlass war eine Entscheidung vom 26.01.2026 (Az.: VIII ZR 228/23), in der es um die rein gewinnorientierte Weitervermietung einer Wohnung ging.
In der Öffentlichkeit wurde diese Entscheidung intensiv diskutiert. Insbesondere aus Vermieterkreisen wurde der Einwand erhoben, dass – besonders in Städten mit knappem Wohnraum – nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter die Untervermietung zu einem Geschäftsmodell machen, bei dem Mieten verlangt werden, die weit über dem ortsüblichen Niveau liegen.

Der konkrete Fall vor dem BGH

Der BGH hatte sich nun jüngst mit der Frage zu beschäftigen, ob und inwieweit ein Vermieter einem Mieter kündigen kann, wenn dieser die von ihm angemietete, aber derzeit nicht selbst genutzte Wohnung gewinnbringend an zwei Untermieter weitervermietet.

Kein Anspruch auf Genehmigung bei reinem Gewinninteresse

Der BGH hat in diesem Fall entschieden, dass eine rein gewinnbringende Untervermietung kein berechtigtes Interesse des Mieters darstellt und der Vermieter nicht verpflichtet ist, eine Genehmigung zur Untervermietung zu erteilen. Wenn der Mieter die Wohnung ohne entsprechende Genehmigung des Vermieters untervermietet, begeht er somit eine Pflichtverletzung, die – abhängig von den Umständen des Einzelfalls und regelmäßig nach vorheriger Abmahnung – eine Kündigung seitens des Vermieters rechtfertigen kann.

Kündigungsrisiko bei unerlaubter Untervermietung

Künftig müssen deshalb insbesondere in Regionen mit Wohnraummangel Mieter, die ihre Wohnung Dritten gegen ein entsprechend überhöhtes Entgelt überlassen, damit rechnen, dass Vermieter verstärkt Kündigungen aussprechen. Dieses Modell ist besonders in Universitätsstädten beliebt, da es Mietern teils erhebliche Nebeneinnahmen ermöglicht. Diesem Geschäftsmodell hat der BGH nunmehr einen Riegel vorgeschoben.

Offene Fragen: Möblierung und Miethöhe

Was der BGH allerdings nicht entschieden hat und aufgrund der prozessualen Situation nicht entscheiden musste, waren die Fragen, ob der Mieter zum Beispiel bei der Überlassung von Einrichtungsgegenständen – Stichwort möblierte oder teilmöblierte Untervermietung – einen Zuschlag verlangen kann. Ebenso wenig musste sich der BGH mit der Frage auseinandersetzen, ob allein die Tatsache, dass der Mieter eine nach den Vorschriften der sogenannten Mietpreisbremse oder des Mietendeckels überhöhte Miete verlangt, ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung ausschließt. All das sind Fragen, die möglicherweise im Rahmen künftiger Entscheidungen noch geklärt werden müssen.