Unwirksamkeit von Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen

Es ist üblich, dass Vermieter und Mieter im Mietvertrag u.a. Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen und Abgeltungsklauseln treffen. Demzufolge hat der Mieter im laufenden Mietverhältnis  Schönheitsreparaturen an der Mietsache unter Beachtung der vereinbarten Fristen durchzuführen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sieht die Abgeltungsklausel einen prozentualen Anteil (Quote) an den noch nicht fällig gewordenen Renovierungskosten vor.

Im Juni 2004 hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil v. 23.06.2004 –VIII ZR 361/03 bereits die Vereinbarung eines „starren“ Fristenplans im Formularmietvertrag hinsichtlich der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter für unwirksam angesehen. Formularbestimmungen sind entsprechend § 307 BGB unwirksam, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Seit dieser BGH-Entscheidung hat der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses diese Fristen unter Beachtung des jeweiligen Zustands der Mietsache konkret zu prüfen. Der Anspruch entsteht nicht automatisch bei Ablauf der Frist. Da die Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen in enger Verbindung mit den Abgeltungsklauseln stehen, hat der BGH nun diese Ansicht auch auf vereinbarte Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen übertragen.

Mit Urteil vom 18.Oktober 2006 (VIII ZR 52/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Abgeltungsklauseln in Formularmietverträgen, die auf einer „starren“ Berechnungsgrundlage beruhen, den Mieter unangemessen benachteiligen und somit unwirksam sind. Wenn der Mieter die Mietsache z.B. unterdurchschnittlich nutzt, könne er nicht mit Renovierungspflichten belastet werden. Der Anspruch des Vermieters ist ähnlich wie bei den Schönheitsreparaturen in Zusammenhang mit dem tatsächlichen Zustand der Mietsache zu sehen.

Der Vermieter ist gut beraten, wenn er die diesbezüglichen Vereinbarungen im Mietvertrag überprüft, ggf. verändert und Mitarbeiter, die die Wohnungsabnahmen durchführen auf die veränderte Rechtslage und die entsprechende Argumentation mit dem Mieter vorbereitet.

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