WEG: Sind drei Vergleichsangebote für Handwerker wirklich Pflicht?

Maßstab: Ordnungsmäßige Verwaltung

Ausgangspunkt der Überlegungen des BGH ist, dass es grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sich die Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor einer Beschlussfassung über den erforderlichen Umfang und den zu erwartenden Aufwand notwendiger Erhaltungsmaßnahmen Gedanken machen und Beschlüsse nur auf einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage fassen.

In der instanzgerichtlichen Rechtsprechung wurde daher vielfach die Auffassung vertreten, ein Beschluss über Sanierungsmaßnahmen erfordere grundsätzlich und stets die Einholung von drei Vergleichsangeboten. Teilweise wurde diese strenge Sichtweise abgemildert, wenn es sich lediglich um sogenannte Bagatellmaßnahmen handelte. Unklar blieb jedoch, wo die Bagatellgrenze zu ziehen ist. Teilweise wurde sie bei 3.000 Euro, teilweise bei 5.000 Euro gesehen. Andere Gerichte stellten darauf ab, ob das Auftragsvolumen im Verhältnis zur Anzahl der Wohnungseigentümer oder zum Wirtschaftsplan von untergeordneter Bedeutung sei.

Ebenso war bislang ungeklärt, ob und inwieweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beispielsweise nach dem Grundsatz „bekannt und bewährt“ verfahren darf.

BGH: Keine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten

Angesichts der Entwicklungen auf dem Handwerksmarkt wurde in jüngerer Zeit allerdings zunehmend vertreten, dass die Einholung von drei Angeboten nicht mehr schematisch gefordert werden könne. Vielmehr sei je nach den Umständen des Einzelfalls aus der Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers zu prüfen, ob und welche Unterlagen für die Vorbereitung eines Beschlusses erforderlich sind.

Dieser allgemein gehaltenen Auffassung hat der BGH nun den Vorzug gegeben. Damit hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar weitgehende Handlungsautonomie erlangt, gleichwohl dürften Beschlussanfechtungsklagen nicht ausbleiben, da im Einzelfall weiterhin alles diskussions- und überprüfbar bleibt.

Der BGH hat lediglich klargestellt, dass es keine allgemeine Pflicht zur Einholung von drei Vergleichsangeboten gibt. Vergleichsangebote seien zwar ein möglicher Weg zur Vorbereitung entsprechender Beschlüsse, da sie Stärken und Schwächen der jeweiligen Anbieter aufzeigen und einen tragfähigen Vergleich – insbesondere im Hinblick auf den Preis – ermöglichen können. Eine gesetzliche Verpflichtung hierzu lasse sich dem Gesetz jedoch nicht entnehmen. Zudem werde eine schematische Betrachtungsweise der Vielfalt möglicher Sanierungsmaßnahmen nicht gerecht.

Entscheidend ist der Einzelfall

Entscheidend sei vielmehr, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und sonstiger Umstände des Einzelfalls aus der Sicht eines vernünftig wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine sachgerechte Entscheidung ausreichen.

Der BGH befasste sich auch mit der Frage sogenannter Kleinaufträge, bei denen mehrere Angebote möglicherweise nicht erforderlich sind, da der Aufwand der Angebotseinholung außer Verhältnis zum möglichen Erkenntnisgewinn steht. Allerdings betont der BGH auch hier, dass es keine feste Wertgrenze gibt, ab der ein erhöhter Prüfungsaufwand zwingend wäre.

Welche Faktoren künftig eine Rolle spielen

Weiterhin weist der BGH darauf hin, dass auch andere Informationen entscheidend sein können, etwa bei komplexen Bauleistungen. In solchen Fällen kann beispielsweise die vorherige Einholung von Planungsleistungen durch Architekten oder Ingenieure erforderlich sein. Existieren bereits Ausschreibungsunterlagen und bewirbt sich lediglich ein Unternehmen, kann dies unter Umständen ausreichen, um eine hinreichende Entscheidungsgrundlage zu bilden – muss es aber nicht zwingend. Auch hier kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. So kann es etwa eine Rolle spielen, dass Architekten oder Ingenieure bestimmte Baufirmen vorschlagen, mit denen sie in der Vergangenheit bei vergleichbaren Projekten gute Erfahrungen gemacht haben. Auch dies kann ein tragfähiges Argument für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein.

Ebenso kann die Dringlichkeit einer Maßnahme – auch außerhalb der Notgeschäftsführung – dazu führen, dass bei Vorliegen lediglich eines Angebots dessen Beauftragung dennoch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Gegen die Einholung mehrerer Vergleichsangebote kann ferner die mangelnde Verfügbarkeit von Handwerkern sprechen. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Vergangenheit bereits erfolgreich mit einem Unternehmer zusammengearbeitet, kann auch dies ein zulässiges Entscheidungskriterium sein. Auch hier bleibt es bei einer Einzelfallbetrachtung.

Im Übrigen – und darauf weist der BGH zu Recht hin – ermöglichen Vergleichsangebote in erster Linie einen Preisvergleich, nicht jedoch einen Qualitätsvergleich oder eine Bewertung der technischen Notwendigkeit der vorgesehenen Arbeiten. Auch diese Gesichtspunkte dürfen und müssen bei der Beschlussfassung berücksichtigt werden.

Folgen für Beschlussanfechtungen und Fazit

Für die Zukunft lässt sich daher festhalten: Beschlussanfechtungen können nicht mehr allein darauf gestützt werden, dass keine drei Vergleichsangebote eingeholt wurden. Will ein Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss anfechten, muss er im Einzelfall darlegen – und dies innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Begründungsfrist der Beschlussanfechtungsklage –, warum der konkrete Beschluss gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstößt. Insbesondere ist vorzutragen, dass das gewählte Angebot technisch ungeeignet oder überteuert ist. Sämtliche hierfür relevanten Tatsachen müssen rechtzeitig vorgebracht und in den Prozess eingeführt werden.

Gelingt dies nicht, wird der Beschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bestand haben. Insgesamt stärkt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs damit die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und schwächt die Individualposition einzelner Eigentümer. Zugleich ermöglicht sie angesichts der zunehmend knappen Handwerkerkapazitäten eine zügigere Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen.